Artikel van De Standaard – 20 november 2025
Een huis kopen zonder eigen kapitaalinbreng, kan dat nog?
Volgens de Nationale Bank van België moeten mensen die een huis kopen minstens 10 procent van de aankoopprijs met eigen kapitaal financieren. Maar voor ‘first time-buyers’ zijn woonleningen tegen 100 procent nog altijd mogelijk.
20 november 2025 om 13:00
De Nationale Bank van België (NBB) heeft de regels voor woonkredieten enkele jaren geleden flink aangescherpt. Sinds 2020 kunnen woningkopers nog maximaal 90 procent van de aankoopprijs lenen. Dat moet de veiligheid van de banken garanderen bij een vastgoedcrash. Woonleningen aan 100 procent dreigen snel ‘onder water’ te staan als de vastgoedprijzen kelderen en de woning minder waard is dan de lening die ertegenover staat. Zolang de lening stipt afgelost wordt, is dat geen probleem, maar bij een gedwongen verkoop zit de bank met een tekort. Als veel woningkopers hun lening niet meer kunnen aflossen, is dat een horrorscenario voor de banksector. Dat wil de NBB vermijden.
Moet u uw vastgoeddroom dan maar opgeven, als u geen goed gevulde spaarpot heeft? Zo erg is het gelukkig nog niet, want 100%-kredieten zijn nog altijd mogelijk. Voor jonge mensen die hun eerste woning kopen, staat de NBB uitzonderingen toe. Banken mogen 35 procent van hun leningen aan zgn. ‘first time buyers’ toestaan, zonder inbreng van eigen middelen. Anders gezegd: 35 op de 100 leningen mogen een quotiteit hebben van meer dan 90 procent (de quotiteit van een lening is het percentage van de aankoopprijs dat wordt geleend, red.).
Banken reserveren hun 100%-leningen voor ‘goede’ dossiers, met een minimaal risico op wanbetaling. De belangrijkste voorwaarde om als een ‘goed’ dossier beschouwd te worden, is de stabiliteit van uw inkomen. Hebt u een vast contract van onbepaalde duur en een diploma dat gegeerd is op de arbeidsmarkt, dan maakt u meer kans op een 100%-lening dan mensen die werken met interimcontracten of korte contracten van bepaalde duur.
Leefoverschot
Voorts kijkt de bank naar het percentage van uw inkomen dat naar uw leningaflossing gaat. Slokt de aflossing van uw lening ‘maar’ 30 procent van uw loon op, dan scoort u beter dan wanneer u tot het uiterste gaat met een aflossing van 40 of 50 procent van uw maandelijkse inkomen. Ook het bedrag dat u overhoudt om van te leven is belangrijk. Banken eisen minimaal een leefoverschot van ongeveer 1.500 euro voor koppels.
In de praktijk gaan de meeste 100%-kredieten naar kopers die klein beginnen met een bescheiden woning of appartement, waardoor ze de aflossing betaalbaar houden.
Hebt u een goed dossier, maar valt u toch uit de boot? Probeer dan eens bij een andere bank. Soms draaien banken de kraan van de ene op de andere dag volledig dicht omdat hun ruimte voor 100%-leningen opgebruikt is. Maar misschien zijn er bij een andere bank nog wel mogelijkheden.
Vlaamse woonlening
Goed om te weten: ook bij de Vlaamse overheid maakt u kans op een 100%-lening. De Vlaamse woonlening is een voordelig woonkrediet voor mensen met een bescheiden inkomen die een eigen woning willen kopen, in het Vlaams Gewest. Het aantal aanvragen is gestegen van 4.423 in 2020 tot 7.886 vorig jaar. “Die toegenomen interesse is het gevolg van de rentestijging”, zegt Dorien Van Cauwenberge, woordvoerder van de Vlaamse overheid. “De Vlaamse woonlening levert een rentevoordeel op in vergelijking met een klassiek woonkrediet van een bank. Bovendien kunnen woningkopers bij het Vlaams Woningfonds 100 procent van het aankoopbedrag lenen tegen dezelfde rentevoet.”
Om voor een Vlaamse woonlening in aanmerking te komen, moet uw bruto belastbaar inkomen onder bepaalde grenzen blijven. Voor een alleenstaande zonder kinderen ligt die grens op 47.024 euro. Gezinnen mogen maximaal 70.528 euro verdienen. De grensbedragen liggen iets hoger in bepaalde steden en gemeenten en worden verhoogd met een supplement per persoon ten laste. De rente wordt berekend op basis van uw inkomen en de ligging van de woning.
Borgstelling
Wat te doen als u overal uit de boot valt? De beste oplossing is eerst nog wat te sparen, of aan te kloppen bij uw ouders of grootouders. Misschien willen zij het bedrag voor uw eigen inbreng en de notariskosten wel op tafel leggen. Dat loont, want als u 10 procent van de aankoopprijs zelf betaalt, stijgt niet alleen uw kans op goedkeuring van een lening, maar krijgt u ook een betere rente. Op de volledige looptijd van uw lening kunt u zo duizenden euro’s besparen.
Ook een borgsteller kan het verschil maken. Dat houdt in dat een familielid of vriend zich borg stelt voor uw lening door zijn of haar eigen woning in pand te geven of een persoonlijke borgstelling toe te staan. Zo krijgt de bank extra garanties en wordt de lening gemakkelijker goedgekeurd. Ga hier niet lichtzinnig mee om. Een borgstelling is meer dan een papiertje tekenen. Als borgsteller staat u tot het einde van de looptijd van de lening garant voor het volledige geleende bedrag.
Tip: als het openstaande saldo van de lening onder de 90 procent is gezakt, onderhandel dan met de bank om de borgstelling te schrappen.
Dit artikel werd gereproduceerd met toestemming van de uitgever, alle rechten voorbehouden. EIke reproductie dient het voorwerp uit te maken van een specifieke toestemming van de beheersvennootschap License2Publish: info@Iicense2puhlish.be
